Zakup nieruchomości na firmę – jakie koszty generuje zakup mieszkania lub domu

Zakup nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej to coraz częstszy wybór przedsiębiorców, którzy chcą inwestować w rozwój działalności, optymalizować podatki i zwiększać swoją wiarygodność w oczach kontrahentów. Jednak decyzja o zakupie mieszkania na firmę lub kupnie domu na firmę wiąże się z szeregiem kosztów i obowiązków, o których warto wiedzieć jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. 

Poniżej omawiamy najważniejsze kwestie: kiedy taka inwestycja się opłaca, jakie podatki i opłaty trzeba uwzględnić, jak wygląda amortyzacja nieruchomości oraz na co zwrócić uwagę podczas transakcji. 

Kiedy opłaca się kupić nieruchomość na firmę? 

Decyzja o zakupie nieruchomości na działalność gospodarczą jest opłacalna przede wszystkim wtedy, gdy lokal lub dom ma realnie służyć prowadzonej działalności gospodarczej. Może to być na przykład biuro, gabinet, magazyn, sala szkoleniowa czy lokal przeznaczony pod wynajem w ramach działalności. 

W powyższych przypadkach zakupu nieruchomości na firmę przedsiębiorca może:  

• zaliczyć wydatek w koszty uzyskania przychodu (poprzez odpisy amortyzacyjne), 
• odliczyć VAT (o ile sprzedawca nieruchomości jest płatnikiem VAT i spełnione są dodatkowe warunki). 

Warto jednak pamiętać, że zakup lokalu tylko po to, by prywatnie z niego korzystać, nie daje prawa do odliczeń VAT ani zaliczenia w koszty poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Urząd skarbowy dokładnie sprawdzi, czy nieruchomość jest rzeczywiście wykorzystywana w firmie. 

Ponadto zakup nieruchomości przez przedsiębiorcę jest sposobem na bezpieczne ulokowanie kapitału, niezależnie czy zakup ten dokonany będzie przez spółkę czy przez osobę prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Dzięki inwestycji w nieruchomość firma zyskuje zarówno trwałe aktywo, jak i optymalizuje swoją strukturę finansową. Dywersyfikacja aktywów zapewnia jej także większą elastyczność inwestycyjną. 

Jakie podatki i opłaty wiążą się z zakupem nieruchomości na firmę? 

Zakup mieszkania na firmę a VAT 

Zasadniczo zakup nieruchomości podlega podatkowi VAT jeśli dokonywany jest od przedsiębiorcy będącego czynnym podatnikiem VAT, zarówno w przypadku nabycia nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego (z wyjątkami, które omawiamy w niniejszym artykule).  

Aktualne stawki podatku VAT kształtują się następująco: 

– 23% VAT – stawka podstawowa dotycząca nieruchomości niemieszkalnych (użytkowych) oraz mieszkalnych w zakresie powierzchni ponad 150 m2 (w przypadku mieszkań) oraz w zakresie powierzchni ponad 300 m2 (w przypadku domów jednorodzinnych), 

– 8% VAT – stawka obniżona stosowana w przypadku lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej do 150 m² oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni nieprzekraczającej 300 m², pod warunkiem, że spełniają kryteria budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.  

Nie wyklucza się możliwości skorzystania z obniżonej stawki VAT przez przedsiębiorcę dokonującego zakupu nieruchomości mieszkalnej na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Zasadniczo jednak, ocena czy w danym przypadku przedsiębiorca dokonujący zakupu nieruchomości w celach biznesowych może zastosować obniżoną stawkę VAT jest złożona, a dla zabezpieczenia interesów przedsiębiorcy rekomendowane jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.  

Odliczenie podatku VAT naliczonego 

Warto pamiętać, że w przypadku zakupu nieruchomości przez przedsiębiorcę w celu wykorzystania jej na prowadzenie przez niego działalności gospodarczej, przedsiębiorcy może przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego, co znacząco obniża koszty inwestycji. 

Uprawnienie do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie nieruchomości przysługuje przedsiębiorcy gdy spełnione są następujące warunki: 

– sprzedawca jest czynnym podatnikiem VAT, 

– transakcja nie podlega zwolnieniu z VAT, 

– nabywana nieruchomość przeznaczona jest na cel prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (np. biuro, magazyn, wynajem opodatkowany VAT).  

Zwolnienie z VAT zakupu nieruchomości z rynku wtórnego  

W niektórych przypadkach zakup nieruchomości z rynku wtórnego będzie zwolniony z VAT. Ustawa o VAT przewiduje dwie takie sytuacje: 

– gdy sprzedaż dokonywana jest w ramach kolejnego zasiedlenia, jeśli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą nieruchomości minęło 2 lata, 

– gdy sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należności o kwotę podatku naliczonego, a ponadto sprzedawca ten nie ponosił wydatków na jej ulepszenie w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.  

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 

Jeśli zakup nieruchomości następuje od osoby fizycznej niebędącej podatnikiem VAT lub od podatnika VAT, ale transakcja jest zwolniona z VAT, wówczas pojawi się obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu nieruchomości na firmę.   

Obowiązek zapłaty PCC obciąża nabywcę nieruchomości.  

Obecnie stawka podatku PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.  

Należy jednak mieć na uwadze, że od 1 stycznia 2024 r. w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali, lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach, lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.  

W przypadku zatem podatku od wielu mieszkań opodatkowanie transakcji podatkiem VAT przez sprzedawcę nie wyłącza podatku PCC po stronie kupującego. To z kolei powoduje, że kupujący zapłaci 6% podatek PCC oraz poniesie ekonomiczny ciężar podatku VAT, który po może podlegać odliczeniu, jeśli spełnione zostaną warunki odliczenia. 

Zakup nieruchomości na firmę a koszty 

Poza opłatami związanymi z obowiązkami podatkowymi, przy zakupie nieruchomości na firmę pojawią się także następujące wydatki: 

– koszty notarialne, 

– opłaty sądowe – za wpis do księgi wieczystej, 

– coroczny podatek od nieruchomości (w 2025 r. maksymalna stawka podatku od nieruchomości wynosi, w przypadku budynków używanych do prowadzenia działalności gospodarczej – 34,00 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. Wysokość stawki na dany rok określana jest w drodze uchwały odpowiedniej rady gminy). 

Dokonując zakupu nieruchomości, należy również uwzględnić koszty doradztwa prawnego związanego z planowanym zakupem. Obejmować mogą one przede wszystkim analizę prawną nieruchomości (tzw. due diligence), która – choć opcjonalna – jest szczególnie istotna w sytuacjach, gdy planujemy zawarcie umowy przedwstępnej w innej formie niż notarialna lub gdy zamierzamy podjąć działania dotyczące nieruchomości jeszcze przed jej nabyciem, co wiąże się dla nas z poniesieniem istotnych nakładów.  

Ponieważ analiza ta obejmuje kompleksowe badanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, maksymalizuje ona bezpieczeństwo transakcji. W jej ramach sprawdza się m.in. treść wpisów w księdze wieczystej, bada akta tej księgi, weryfikuje tytuł prawny zbywcy, analizuje ewentualne umowy dotyczące nieruchomości (np. najmu czy dzierżawy) czy sprawdza przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.  

Przedsiębiorcy nierzadko decydują się również na wykonanie analizy finansowej oraz analizy technicznej nieruchomości. Obejmują one m.in. ocenę stanu technicznego budynku, sprawdzenie historii remontów i konserwacji oraz analizę zdolności generowania przychodów w stosunku do kosztów utrzymania nieruchomości i potencjalnych nakładów modernizacyjnych z nią związanych.  

Amortyzacja i koszty uzyskania przychodu 

Po zakupie nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej przedsiębiorca może wprowadzić ją do ewidencji środków trwałych i amortyzować. Amortyzacja to proces systematycznego rozliczania kosztów nabycia środków trwałych w okresie ich używania. W praktyce oznacza to, że co roku zaliczać można część wartości nieruchomości jako koszt uzyskania przychodu (w zeznaniu PIT lub CIT, co bezpośrednio obniża podstawę opodatkowania i w efekcie zmniejsza wysokość płaconego podatku dochodowego od zakupu nieruchomości). 

Amortyzacji podlegają m.in. takie środki trwałe jak budowle, budynki i lokale użytkowe, jeżeli są nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i gotowe do użycia w dniu przekazania do eksploatacji. Co ważne, amortyzacji nie podlegają grunty, prawa wieczystego użytkowania gruntów, a także od 1 stycznia 2022 r.  budynki i lokale mieszkalne, nawet gdy są wykorzystywane w działalności gospodarczej lub wynajmowane na podstawie umowy.  

Podstawową metodą amortyzacji budynków jest metoda liniowa, stosowana według stawek określonych w wykazie stawek amortyzacyjnych. Odpisy amortyzacyjne są wtedy dokonywane w równych ratach, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek trwały został ujęty w ewidencji. Amortyzacja trwa do momentu, aż suma odpisów osiągnie wartość początkową budynku lub lokalu, albo do czasu zbycia danego składnika majątku bądź jego likwidacji. 

Aktualnie obowiązującą stawką amortyzacji nieruchomości niemieszkalnych jest 2,5%.  

Odliczenie kosztów uzyskania przychodu, czyli wydatków poniesionych w celu jego otrzymania, jest szczególnie korzystne, gdyż pozwala zmniejszyć podstawę opodatkowania, a tym samym obniżyć wartość podatku, jaki przedsiębiorca będzie musiał zapłacić w ramach rozliczenia. Należy jednak pamiętać, że kupno mieszkania na firmę pozwala odliczyć koszty tylko w takim zakresie, w jakim są one rzeczywiście generowane na potrzeby tej działalności. Jeśli nieruchomość jest wykorzystywana zarówno w celach prywatnych, jak i biznesowych, określa się udział procentowy, w jakim jest ona używana do prowadzenia działalności gospodarczej. Tylko w tym zakresie możliwe będzie odliczenie m.in. czynszu, opłat za media czy wydatków inwestycyjnych dotyczących tej nieruchomości. 

Na co zwrócić uwagę przy transakcji  

Kupno nieruchomości na firmę to poważna inwestycja. Decydując się na niego, należy zwrócić szczególną uwagę na: 

• Stan prawny nieruchomości  

Przede wszystkim należy dokładnie przeanalizować księgę wieczystą – sprawdzić, kto faktycznie jest właścicielem, czy nie ma obciążeń hipotecznych, służebności czy roszczeń osób trzecich. W przypadku zakupu nieruchomości przez spółkę od osoby fizycznej warto dodatkowo zweryfikować, czy sprzedający ma pełne prawo do dysponowania nieruchomością. 

• Stan techniczny i koszty adaptacji 

Nie każda nieruchomość nadaje się do prowadzenia działalności „od ręki”. Czasami konieczny jest kosztowny remont, dostosowanie instalacji czy spełnienie wymagań BHP i PPOŻ. Te wydatki mogą znacząco zwiększyć koszt inwestycji, a często są pomijane w kalkulacjach. 

• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)  

Sprawdź w urzędzie gminy/miasta, czy dla danej działki/nieruchomości istnieje MPZP. Zobacz, jakie przeznaczenie ma nieruchomość w planie (np. mieszkalne, usługowe, produkcyjne, tereny zielone). To kluczowe dla możliwości wykorzystania nieruchomości przez firmę.  

• Decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ) 

Jeśli nieruchomość nie jest objęta MPZP, sprawdź, czy dla nieruchomości wydano decyzję  o warunkach zabudowy, która określa, co i jak można na niej budować lub zmieniać. Może to być ważne, jeśli planujesz rozbudowę lub zmianę funkcji. 

Jesteśmy przekonani, że przy planowaniu transakcji zakupu nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej warto skorzystać z usług doświadczonych w tym aspekcie prawników, którzy przeprowadzą badanie due-dilligence nieruchomości.  

Więcej informacji o zakupie nieruchomości znajdziesz na podstronie prawo nieruchomości. 

Angelika Wójcikowska  
Aplikant radcowski