Kodeksowa zasada jest jasna – jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz najętą, a strony nie umówiły się inaczej, to zgodnie z 694 k.c. w zw. z 676 k.c. wydzierżawiający:
- może żądać przywrócenia do stanu poprzedniego
albo
- musi zapłacić sumę odpowiadającą wartości ulepszeń w chwili zwrotu w przypadku chęci ich zatrzymania.
Nie-strona zapłaci
Przepisy dotyczące najmu odnoszą się oczywiście do stron umowy. Czy zatem obowiązek zapłaty równowartości naniesień może dotknąć nabywcę nieruchomości mimo, że nie jest stroną umowy? To zależy.
Oczywiście w przypadku bezspornego przyjęcia, że umowa dzierżawy wygasła przed przejściem własności nieruchomości odpowiedzialność nabywcy nie powstanie. Jeżeli jednak dzierżawca kwestionuje prawidłowość rozwiązania umowy i uda mu się udowodnić, że stosunek zobowiązaniowy nie wygasł- problem dotyczący zapłaty za nakłady staje się problemem nabywcy.
W Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku (III CZP 50/05) przyjęto regułę zgodnie z którą Dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy. Sąd Najwyższy przyjął, że roszczenie o zwrot wartości ulepszeń powstaje w ramach stosunku dzierżawy i zgodnie z art. 678 § 1 k.c. w razie zbycia rzeczy najętej nabywca wchodzi w stosunek najmu w miejsce zbywcy. Roszczenie o zwrot staje się wymagalne dopiero po zakończeniu najmu, a co za tym idzie, adresatem roszczenia o zwrot wartości ulepszeń powinien być podmiot, który jest wydzierżawiającym w chwili zakończenia stosunku dzierżawy.
Podwójna cena za ulepszenia?
Bez wątpienia ostatecznie nabywca nie powinien ponieść ciężaru ekonomicznego nakładów, których wartość była już uwzględniona w cenie nabycia. Zdaniem Sądu Najwyższego w takiej sytuacji będzie przysługiwało mu roszczenie do zbywcy z tytułu wad prawnych rzeczy nabytej (należałoby przyjąć, że rzecz jest obciążona prawem osoby trzeciej w rozumieniu art. 556 § 2 k.c.), a ponadto roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.). Wydaje się, że najbezpieczniejszym rozwiązaniem, jest przeprowadzenie jeszcze przed nabyciem nieruchomości due diligence prawnego, na podstawie którego nabywca otrzyma jasną informację co do stanu zobowiązań związanych z nieruchomością.
Więcej informacji:
r.pr. Katarzyna Klonowska
k.klonowska@kkplegal.com
tel. 531 331 395
