Brak zgłoszenia podwykonawcy a odpowiedzialność inwestora – co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy o roboty budowlane

Realizacja inwestycji budowlanych często wiąże się z koniecznością zaangażowania wielu uczestników procesu budowlanego – w tym podwykonawców.  

Z perspektywy interesów podwykonawcy istotne jest zadbanie, aby roboty przez niego realizowane zostały zgłoszone do inwestora, jeszcze przed rozpoczęciem ich realizacji. Zgłoszenie prac realizowanych przez podwykonawcę do inwestora, o ile zostało dokonane w sposób poprawny powoduje, że podwykonawca posiada szerszy zakres ochrony w przypadku braku zapłaty wynagrodzenia przez wykonawcę za zrealizowane roboty budowlane.  

Ochrona ta polega na tym, że inwestor jest solidarnie zobowiązany za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Oznacza to, że jeśli wykonawca bezpodstawnie odmawia zapłaty, podwykonawca może zwrócić się o zapłatę wynagrodzenia bezpośrednio do inwestora. Jest to tzw. solidarna odpowiedzialność inwestora, wynikająca z art. 647¹ Kodeksu cywilnego. Inwestor w takim przypadku pełni wobec podwykonawcy rolę poręczyciela gwarancyjnego wykonawcy. 

Jeśli jesteś podwykonawcą lub dalszym podwykonawcą robót budowlanych – pamiętaj, aby zadbać o kwestię związaną z powstaniem dodatkowej ochrony za zapłatę twojego wynagrodzenia w postaci solidarnej odpowiedzialności.  

Dlaczego to ważne? 

Jeśli podwykonawca nie został zgłoszony wraz ze szczegółowym zakresem realizowanych prac albo został zgłoszony nieprawidłowo – wówczas odpowiedzialność solidarna po stronie inwestora nie powstanie. Inwestor będzie mógł skutecznie uchylić się od bezpośredniej zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy.  

Oto najważniejsze informacje, które warto znać przed podpisaniem umowy o roboty budowlane z perspektywy podwykonawcy. 

Dwa sposoby powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora 

Możemy wyróżnić dwa sposoby powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora: 

1. Pierwszy sposób występuje wtedy, gdy inwestor i wykonawca w umowie zawartej w formie pisemnej (pod rygorem nieważności) ustalą dokładnie, jakie roboty budowlane mają być wykonane przez konkretnego podwykonawcę. 
2. Drugi sposób ma miejsce,  gdy inwestor otrzyma od wykonawcy albo od samego podwykonawcy – jeszcze przed przystąpieniem do wykonywania tych robót – zgłoszenie w formie pisemnej (pod rygorem nieważności), ze wskazaniem szczegółowego przedmiotu robót budowlanych i oznaczeniem podwykonawcy, a inwestor nie zgłosi sprzeciwu w ciągu 30 dni od doręczenia zgłoszenia.  

Tryb zgłoszeniowy  

Podwykonawco pamiętaj – nie musisz liczyć na wykonawcę ze zgłoszeniem zakresu realizowanych przez ciebie prac do inwestora – możesz to zrobić samodzielnie, niezależnie od zgłoszenia przez wykonawcę. 

O czym trzeba pamiętać przy zgłoszeniu, aby móc skutecznie dochodzić zapłaty wynagrodzenia również od inwestora? 

• Forma – zgłoszenie musi zostać złożone w formie pisemnej – Kodeks cywilny przewiduje rygor nieważności w przypadku niezachowania tej formy; 
• Treść – zgłoszenie musi zawierać co najmniej następujące elementy, bez których nie można mówić o skutecznym zgłoszeniu: 

1. szczegółowy przedmiot wykonywanych przez podwykonawcę robót budowlanych – przyjmuje się, że powinien być określony szczegółowy zakres wykonywanych przez podwykonawcę prac oraz ich wartość; 
2. określenie Podwykonawcy, który ma te roboty wykonywać. 

• Termin – zgłoszenie musi zostać dokonane przed przystąpieniem przez podwykonawcę do wykonania robót objętych zgłoszeniem. Jeśli zgłoszenie zostanie dokonane później – tj. po przystąpieniu do wykonywania robót przez podwykonawcę, a inwestor nie zgłosi sprzeciwu – wówczas odpowiedzialność solidarna inwestora powstanie – ale ogranicza się wyłącznie do prac wykonanych po dokonaniu takiego zgłoszenia.

Czy inwestor odpowiada za wynagrodzenie dla dalszego podwykonawcy? 

Analogiczna zasada obowiązuje w dalszych relacjach pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego w zakresie realizacji robót budowlanych – to oznacza, że tak samo jak inwestor odpowiada solidarnie za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, tak samo generalny wykonawca jak i inwestor odpowiadają solidarnie za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy – pod warunkiem dokonania skutecznych zgłoszeń. 

Solidarna odpowiedzialność a roboty dodatkowe 

Jeśli w trakcie realizacji robót budowlanych, zakres prac podwykonawcy ulegnie zwiększeniu (roboty dodatkowe), a w konsekwencji  twoje wynagrodzenie zostanie zwiększone, pamiętaj o konieczności zgłoszenia dodatkowych prac. 

Jeśli dodatkowe prace nie zostaną zgłoszone do inwestora – wówczas inwestor będzie odpowiadał wyłącznie do tej kwoty, która była objęta pierwotnym zgłoszeniem. 

Przykładowo, jeśli zostałeś zgłoszony do inwestora w zakresie wykonania określonych prac o wartości 200.000,00 złotych, a w trakcie realizacji robót zaszła konieczność aneksowania umowy podwykonawczej, na przykład z uwagi na roboty dodatkowe o wartości 50.000,00 złotych – to jeśli do inwestora nie zostaną zgłoszone te roboty dodatkowe na zasadach opisanych powyżej – wówczas inwestor odpowiada za zapłatę twojego pierwotnego wynagrodzenia tj. do kwoty 200.000,00 złotych, nie do kwoty 250.000,00 złotych.

Podsumowanie

W relacjach inwestor – wykonawca – podwykonawca istotne jest prawidłowe zgłoszenie podwykonawcy do inwestora. Dzięki temu można dochodzić wynagrodzenia zarówno od wykonawcy, jak i bezpośrednio od inwestora, jeśli ten nie zgłosi sprzeciwu. Brak zgłoszenia lub jego błędy mogą ograniczyć ochronę prawną, dlatego warto sprawdzić umowę i dokumenty przed rozpoczęciem prac.

Więcej informacji znajdziesz na naszej stronie – prawo nieruchomości.