Zabezpieczenie polegające na opuszczeniu i opróżnieniu spornych lokali- czyli jak uzyskać satysfakcjonujące rozstrzygnięcie na długo przed zakończeniem procesu

Sprawy o eksmisję bywają czasochłonne – trwają nawet kilka lat, a właściciel nieruchomości częstokroć nie może sobie pozwolić na czekanie do końca procesu.

W jednej z prowadzonych przez Kancelarię spraw uzyskaliśmy sądowe zabezpieczenie roszczenia, które w praktyce odpowiadało żądaniu pozwu – w postaci nakazania pozwanemu opróżnienia i wydania lokali właścicielowi jeszcze przed zakończeniem postępowania eksmisyjnego.

Właściciel lokali użytkowych, pozbawiony faktycznej kontroli nad swoją nieruchomością, z piętrzącymi się zaległościami ze strony najemcy oraz dalszymi naruszeniami w stosunku do wynajmującego – to klasyczny przykład sytuacji, w której ochrona sądowa jest potrzebna natychmiast.

W sprawie prowadzonej przez Kancelarię Sąd skorzystał z wyjątku pozwalającego na zastosowanie zabezpieczenia odpowiadającemu w swojej istocie roszczeniu głównemu. Dzięki temu, na efekt w postaci opróżnienia lokali i wydania ich na rzecz Klienta nie trzeba było czekać przez kilka lat, a tylko przez miesiąc od złożenia pozwu.

Sprawa w skrócie

Powód – właściciel lokali – zawarł umowy najmu lokali z przedsiębiorcą, który w początkowym okresie wywiązywał się z zobowiązań. Niestety z czasem najemca:

• przestał regulować czynsz za najmowane lokale, przez co zaległości przekroczyły kilkaset tysięcy złotych,
• pomimo zapewnień co do spłaty zaległości i mimo wcześniejszego dobrowolnego poddania się egzekucji w zakresie zapłaty, nie uregulował zaległości czynszowych,
• po wypowiedzeniu umów nadal zajmował lokale bez żadnego tytułu prawnego,
• dopuszczał się dalszych naruszeń poprzez składowanie odpadów na terenie należącym do właściciela, bez jego zgody, narażając go tym samym na odpowiedzialność administracyjną,
• przekazywał lokal osobom trzecim oraz już po wygaśnięciu umów prowadził negocjacje zmierzające do udostępnienia lokali na rzecz osób trzecich.

W efekcie Klient został pozbawiony władztwa nad swoją własnością, jednocześnie ponosząc szkody majątkowe i znaczące ryzyko prawne.

Wniosek o zabezpieczenie

W takiej sytuacji zdecydowaliśmy się złożyć pozew o eksmisję z równoczesnym wnioskiem o zabezpieczenie roszczenia. Kluczowym żądaniem było to, by sąd jeszcze przed wyrokiem nakazał pozwanemu opróżnienie i wydanie powodowi zajmowanych przez pozwanego lokali w stanie wolnym od osób i rzeczy do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.

W sprawie wykazaliśmy, że brak zabezpieczenia uniemożliwiłby osiągnięcie celu procesu oraz że udzielenie zabezpieczenia jest konieczne dla odwrócenia grożącej szkody lub innych niekorzystnych dla uprawnionego skutków.

Kluczowe okoliczności uzasadniające zasadność wniosku to:

• przekazywanie lokali osobom trzecim przez najemcę,
• brak możliwości kontrolowania, kto aktualnie włada nieruchomością,
• brak dostępu właściciela do lokali,
• dopuszczanie się przez najemcę różnego rodzaju naruszeń istotnych interesów właściciela, który mogły narazić go na odpowiedzialność administracyjną,
• utracone korzyści z tytułu najmu.

Wszystko to powodowało realne zagrożenie, że nawet jeśli właściciel wygra proces – nie będzie mógł skutecznie wykonać wyroku albo będzie to poważnie utrudnione, a w kontekście trwającego postępowania restrukturyzacyjnego najemcy – oznaczało również poważne ryzyko, że szkoda będzie się pogłębiać z każdym miesiącem.

Co orzekł sąd?

Sąd przychylił się do wniosku i udzielił zabezpieczenia w żądanym zakresie – co oznaczało, że:

• najemcy nakazano wydanie lokali jeszcze przed wyrokiem – w ciągu 1 miesiąca od złożenia pozwu wraz z wnioskiem o zabezpieczenie,
•  właściciel odzyskał faktyczne władztwo nad lokalami,
• ograniczono ryzyko dalszych strat i utraty posiadania na rzecz osób trzecich.

W ten sposób sąd zastosował rzadko spotykany mechanizm zabezpieczenia nowacyjnego (tzw. antycypacja przyszłego rozstrzygnięcia) – czyli zabezpieczenia, który w swojej formie odpowiada treści żądania pozwu.

Komentarz prawny

Wniosek był możliwy dzięki przepisowi art. 755 § 2¹ KPC, który w szczególnych przypadkach pozwala na zastosowanie zabezpieczenia odpowiadającego treści roszczenia głównego – gdy tylko jest to konieczne dla odwrócenia grożącej szkody lub innych niekorzystnych dla uprawnionego skutków.

To przepis celowo otwarty, dający sądowi swobodę oceny sytuacji – i dokładnie w taki sposób słusznie został wykorzystany w niniejszej sprawie.

Jednocześnie, przepis ten stanowi wyjątek od reguły, że zabezpieczenie nie może zmierzać do zaspokojenia roszczenia, stąd jego zastosowanie wymaga wykazania szczególnych okoliczności faktycznych, które uzasadniają konieczność natychmiastowej ochrony uprawnionego.

Wnioski dla właścicieli nieruchomości

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości i:

• najemca nie płaci,
• nie chce opuścić lokalu mimo wypowiedzenia umowy,
• przekazuje lokal osobom trzecim lub prowadzi negocjacje z osobami trzecimi zmierzające do udostępnienia lokali na rzecz osób trzecich,
• naraża Cię na straty lub odpowiedzialność,

to nie musisz czekać latami na wyrok.

Dobrze przygotowany wniosek o zabezpieczenie może skutecznie ochronić Twoje interesy – jeszcze przed zakończeniem sprawy, nawet w ciągu miesiąca od złożenia pozwu.