Analiza due diligence nieruchomości to kompleksowa analiza stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Dlaczego warto przeprowadzić taką analizę? Ponieważ nabycie nieruchomości należy do jednej z najbardziej doniosłych decyzji zarówno w życiu prywatnym, jak i w biznesie.
Każda transakcja mająca za przedmiot nieruchomość może wiązać się z poważnym ryzykiem prawnym. Ryzyko to należy brać pod uwagę, tym bardziej że ceny nieruchomości stale rosną, co oznacza, że ich nabywanie wiąże się z coraz większymi wydatkami.
Niedostateczna weryfikacja stanu prawnego nieruchomości może narazić więc nabywcę na utratę znacznych środków finansowych. Spowodować może również inne poważne problemy prawne np. wdanie się w długoletni proces sądowy z kontrahentem lub osobą trzecią.
Skontaktuj się z nami!
KontaktCo to oznacza? Szczegółowa analiza due diligence nieruchomości pozwala nabywcy nieruchomości na uniknięcie wielu zagrożeń prawnych i na maksymalne zredukowanie ryzyka związanego z planowaną transakcją.
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej
Weryfikacja treści księgi wieczystej stanowi podstawowy element w ramach badania due diligence nieruchomości. Ma ona kluczowe znaczenie dla prawidłowego ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Z przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika bowiem domniemanie, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo z niej wykreślone – nie istnieje.
Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, podzielonych na rubryki i pola. Można w niej znaleźć podstawowe informacje dotyczące nieruchomości, jej numeru, położenia, oznaczenia i obszaru. Z księgi wieczystej wynika, kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Księga wieczysta zawiera również dane dotyczące innych praw, roszczeń i ograniczeń związanych z nieruchomością np. o obciążających ją służebnościach, a także o istniejących wpisach hipotecznych.
Z punktu widzenia ochrony praw nabywcy istotna pozostaje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza, że w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a stanem rzeczywistym, treść księgi ma rozstrzygające znaczenie dla osoby, która nabyła nieruchomość od osoby uprawnionej zgodnie z treścią księgi.
Jednakże nie wszystkie prawa i ograniczenia muszą być wpisane w księdze wieczystej. Stąd też niejednokrotnie powstaje konieczność dalszej analizy stanu prawnego nieruchomości w ramach analizy due diligence nieruchomości.
Potwierdzenie stanu prawnego nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków
Drugim ważnym elementem badania due diligence nieruchomości jest zapoznanie się z informacjami o nieruchomości zawartymi w ewidencji gruntów i budynków. Zawarte w niej dane potwierdzają bowiem stan prawny nieruchomości. Wypis z ewidencji gruntów i budynków ma natomiast moc dokumentu urzędowego i w związku z tym korzysta zarówno z domniemania autentyczności, jak i domniemania zgodności treści tego dokumentu z prawdą.
W ewidencji gruntów i budynków można znaleźć informacje na temat położenia, granic i powierzchni gruntów, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, jak również położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych budynków oraz położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej lokali.
Zapoznanie się z informacjami zawartymi w ewidencji gruntów i budynków umożliwia nie tylko uzupełnienie danych dotyczących nieruchomości zawartych w księdze wieczystej, ale niejednokrotnie pozwala na wykrycie ewentualne rozbieżności, które mogą mieć znaczenie prawne. Przykładowo z ewidencji może wynikać, że dany grunt oznaczony został jako użytek rolny, co może blokować planowaną inwestycję budowlaną na nabywanej nieruchomości.
Sprawdzenie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Kolejnym, istotnym elementem badania due diligence nieruchomości jest ustalenie przeznaczenia nieruchomości. W tym celu konieczne jest sięgnięcie do postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na danym obszarze. Istotne znaczenie w sferze planowania i zagospodarowania przestrzennego nabierają również plany ogólne, które w założeniu mają być uchwalone w każdej gminie do 30 czerwca 2026 r.
Postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalają przeznaczenie terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określają sposoby ich zagospodarowania i zabudowy. Sprawdzenie tego dokumentu ma zatem kluczowe znaczenie dla osoby, która planuje inwestycję na nabywanej nieruchomości. Może się bowiem okazać, że plan miejscowy istotnie ogranicza lub uniemożliwia zabudowę danego terenu np. dla terenów zieleni lub usług sportu i rekreacji.
Jeżeli dla danego terenu nie uchwalono planu miejscowe, zmiana zagospodarowania terenu lub sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymagać będzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Przed nabyciem nieruchomości warto więc zweryfikować czy taka decyzja została wydana dla danej nieruchomości i na jakich warunkach. W wielu przypadkach uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy musi poprzedzać wystąpienie z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę. Weryfikacja tej kwestii jest możliwa w ramach analizy due diligence nieruchomości.
Podsumowanie
Nabycie nieruchomości to poważny krok zarówno w życiu prywatnym, jak i w biznesie, a więc wymaga podjęcia świadomej decyzji, celem uniknięcia ewentualnych zagrożeń prawnych. Przeprowadzenie kompletnej analizy due diligence nieruchomości pozwala natomiast znacząco ograniczyć ryzyka związane z planowaną transakcją.
Jesteś zainteresowany nabyciem nieruchomości w celach prywatnych lub biznesowych? Chcesz uniknąć związanych z tym pułapek prawnych?
Nasi prawnicy od nieruchomości w Katowicach mogą zapewnić Ci bezpieczeństwo i w tym celu przygotować pełny raport due diligence nabywanej przez Ciebie nieruchomości.
Więcej informacji na:
https://kkplegal.pl/uslugi/prawo-nieruchomosci/
https://kkplegal.pl/uslugi/reprezentacja-w-procesach-sadowych/
Radca prawny
